老旧小区改造 不是房价的“发动机”
6月19日召开国务院常务会议，总理部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。
本文关键词：
1、旧改与棚改
2、老旧小区改造的影响
“加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。会议确定，一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。”
——上述来自本次会议原文
简要概述：
第一，涉及上亿人的小区；
第二，这次要改造小区水电、加装电梯、配建停车设施，发展社区服务功能；
第三，要引入金融机制；
第四，这是一笔很大的投资，投资总额可能高达4万亿元。（今年3月份，国务院参事仇保兴曾提到了4万亿这个数字）
作用：改善居住，刺激消费。
（1）老破小的三种结局
首先，我们知道随着新建商品住宅的不断出现，与之前的福利分房时代的红砖房/老破小形成了鲜明对比，这一类老房子进入了城市改造升级的对象。
（昆明城中村实景）
在昆明这样的老破小小区不在少数，你说它不能住吧，房子搞得干干净净清清爽爽也是能住，市中心两三室的租金1500-2000也不在少数；你说他能住吧，还真的跟稍微新的一点小区没法比，车位没停处，12点回家可能还需要2块钱开门费……
我们一般将房龄老（在昆明指20年左右/以上房龄的房子）、环境破、面积小、户型差的房子称为“老破小”。
20年房龄不算多，尤其是在在北京/上海，老破小甚至有三四十年的。
都是那个年代的宿舍楼，占据非常好的地段，格局虽然不咋地，但你在外立面可能看不出来这是几十年的小区，一般会在后期做外立面修缮、重新粉刷一遍，这也是凤变冰的一种做法，通过提升整体小区卖相而增加房屋价值。
这里通过提升整体小区的“卖相”，就能增加房屋居住价值（当然，房价也会随之涨高）。
昆明20年的房子很多，但没有达到不可以用的程度，20年不算长。只要这套房屋的增值的幅度远远大于修缮成本，那就有得“整”。
这类建筑，无非三种结局：
要么狠！（要么将就改造一下）
要么滚！（要么直接拆了重建）
要么忍！（继续破下去）
（2）拆房子创造需求的时代已经过去
在昆明，拆迁有两种：1、城中村改造；2、棚户区改造
在2008年开始，昆明市启动了建成区内336个城中村的重建改造工作（后面增加到382个城改项目），总计建筑面积高达3800万平米。
城中村占据城市较好位置，且一般随便一个城中村，范围还挺大。一方面为昆明楼市提供了土地供给主要来源，另一方面也释放出大量的购房消费力刺激上下游消费，还能为更新城市面貌做出贡献，实在是一举多得。（前提是别半途而废）
城中村主要是集体土地，居民以农村户口为主。
城改是政府对位于城市里的一个村子（大片区域）的改造，而棚改主要是政府对一条街道（小范围区域）的改造工程，棚户区是国有土地（甚至以上个世纪老旧的宿舍/老公房为主），居民基本上是城镇户口。
虽说，无论城中村/棚户区改造能为城市带来不小的有利影响，但这样的改造，难度正在越来越大。
此前，国家在税费减免、财政补贴、土地收益返还上给予优惠政策，并且制定了每年棚改任务计划。
虽说补偿采取实物安置和货币补偿两种方式，但在在具体执行中，各地为配合国家楼市去库存战略，纷纷加大货币安置比例。（是的没错，2017年昆明才完成去库存的任务）
拿到大量货币补偿的居民成为了“去库存”的购买力量——典型的“本来没有需求，那就把你房子拆了，创造需求。”
这样产生了副作用——房价上涨。
2018年6月，国开行就收回了分行审批棚改项目权限，棚改政策趋紧。并且，根据国家2018年-2020年棚改任务计划，3年共计开工1500万套，目前安排的棚改任务计划只到2020年。
（2018年棚改目标是8000套，如无意外，基本也是完成，甚至超额完成，图片来自昆明市文件《2018年全市城镇保障性安居工程工作要点》）
而根据云南省关于2018年上半年全省城镇保障性安居工程推进情况的通报：
“全省2018年上半年（截止到2018年7月10日），棚改项目开工8.46w套，完成国家下达的13.935万套任务数的60.71%。其中，楚雄、迪庆开工率超过80%，而西双版纳、普洱、玉溪、怒江、德宏开工率低于60%，尤其是德宏州，仍未实现棚改项目开工。”
在昆明去年上半年的通报中，也是强调“超额完成国家下达计划任务，完成投资229亿元（棚改完成投资达到220.6亿元）。”
再看看2018年昆明两会后，各区的城中村（棚户区）改造计划：
2018年，盘龙区将以重点招商项目为基础，启动东风广场片区“三旧”改造连片开发。（置地广场、栗树头二期（大宥城）、昆纺二期（七彩俊园）等城改项目）
官渡区扎实开展14个“三旧”连片改造项目，实施东华小区等5个旧住宅区微改造。着力化解佴家湾、上苜蓿村等项目历史遗留问题，推进宏仁、小街、双凤等片区回迁安置工作。
2018年，西山区将加大违法违规建筑整治工作力度，分步推进春雨路、人民西路、环城南路、西福路沿线等“三旧”改造连片开发建设项目，加速推进重点区域城市更新改造。
西山区全面梳理“三旧”改造连片开发范围，做好小西门、西北片区等连片开发规划设计。此外，五华区也将加快城市更新改造，加速小屯村二期（保利大家）等6个城中村改造项目建设，启动丹海降解等旧厂改造。
（而这只是2018年开年的计划，你再看看一年多以后的2019年年中，有哪些硬骨头到现在还是一副“要死不活”的样子？）
（3）旧改不是房价的发动机
“拆”不动，本准备认怂。
刚好，旧改春风来了。
旧改，实际上是减缓衰败，并不等于这是新的楼市发动机。
上面我们提到“没有购房需求的时候，就拆房子创造需求”，而旧改，不是大拆大建，不会创造新的需求。
原来的居民，还是住在老房子里面；甚至也许会因为老旧小区改造后，居住环境改善了，而弱化购买新房的欲望。
老破小四大毛病——“无电梯、停车难、无物管、外观破”，这几点上，但凡有其中一样有改观，都将为小区房价带来一定影响，但基本不太可能和周边的次新二手甚至一手竞争。（这里说的房价与竞争，都除了优质学位老破小之外）
（目前超过30年老破小还真无法贷款，人家不认你能干又漂亮，只认年纪啊。）
当然，目前楼市中最便宜的一类房产，当属老破小。
理论上，旧改很大程度上可以改变个别房产的价值，将最低价的房价的“底部”抬高，但就算如此，这类房子依旧在城市所有房产价格链条中的最底部。
假设你的老破小原来在7楼，可能实际二手房价只能卖到同小区四楼价格的85折，但这一点将在新修了电梯之后有所改变。有电梯之后，你那难爬的七楼，摇身一变成为采光最好的房源。
假设你的老破小现在是红砖房，也有可能在整个小区翻新刷白、小区路灯、健身器材、绿化带一应俱全之后得到千把来块的涨幅。
但实际情况下，旧改并无法同时把昆明所有老破小都改造一遍，改造好的相对涨起来一些，而没有改造的那一部分价格可能就更低了。
相对来说，无法直接去影响整体昆明楼市房价，改善居住环境才是旧改本意。
问题来了，改造之后是不是离拆迁更远了——扎心了
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